Manutenzioni su beni di terzi: deducibilità legata alla strumentalità all’attività

La Corte di Cassazione ribadisce che le spese di manutenzione su beni di terzi sono deducibili dal reddito d’impresa se inerenti, ossia strumentali all’attività svolta, indipendentemente dalla natura ordinaria o straordinaria dell’intervento. Centrale è l’accertamento del nesso funzionale tra il bene e l’attività economica.

Con l’ordinanza n. 14783 del 18 maggio 2026, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sulla deducibilità delle spese sostenute per interventi di manutenzione e miglioramento effettuati su immobili di proprietà di terzi, confermando un orientamento ormai consolidato fondato sul principio di inerenza. Nel caso esaminato, una società aveva sostenuto costi per lavori eseguiti su un immobile detenuto in locazione e utilizzato per lo svolgimento dell’attività d’impresa; l’Amministrazione finanziaria aveva negato la deducibilità ai fini IRES e IRAP, nonché la detraibilità IVA, ritenendo che si trattasse di spese straordinarie di competenza del proprietario.

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del contribuente, richiamando i principi affermati dalle Sezioni Unite n. 11533/2018, secondo cui la deducibilità dei costi (e il diritto alla detrazione IVA) per lavori su beni di terzi non è subordinata alla titolarità giuridica dell’immobile, ma alla strumentalità dello stesso rispetto all’attività d’impresa o professionale, anche se solo potenziale o prospettica. In tale ottica, ciò che rileva è la concreta destinazione del bene all’esercizio dell’attività economica, non l’attribuzione civilistica degli oneri di manutenzione.

La Corte ha inoltre ribadito che è irrilevante la qualificazione dell’intervento come ordinario o straordinario: tale distinzione non può, di per sé, giustificare l’indeducibilità del costo. L’errore commesso dal giudice di merito, nel caso di specie, è stato quello di aver escluso la deduzione sul presupposto che il beneficio finale dei lavori ricadesse sul locatore, senza svolgere il necessario accertamento in fatto sulla strumentalità dell’immobile e sull’inerenza dei costi rispetto all’attività del conduttore.

Il principio è coerente con la successiva giurisprudenza di legittimità (Cass. nn. 23278/2018, 7691/2022 e 12128/2022), che ha esteso alle imposte dirette l’impostazione sostanzialistica già affermata in ambito IVA, riconoscendo carattere unitario al concetto di inerenza nel reddito d’impresa. Ne deriva che l’Amministrazione finanziaria non può negare la deduzione limitandosi a valorizzare la natura dell’intervento o la titolarità del bene, dovendo invece verificare se il costo sia effettivamente correlato all’attività potenzialmente idonea a produrre ricavi.

Dal punto di vista operativo, la pronuncia rafforza la posizione dei contribuenti che sostengono spese su beni detenuti in locazione, comodato o altro titolo, purché documentino adeguatamente il nesso di strumentalità (ad esempio attraverso contratti, piani di utilizzo dell’immobile, coerenza con l’oggetto sociale e l’attività esercitata). Resta fermo che, in assenza di tale collegamento funzionale, i costi possono essere legittimamente recuperati a tassazione in sede di controllo.