DDL BILANCIO 2026 e Affitti Brevi: cedolare secca al 26% per chi si affida a portali o intermediari

La bozza della Legge di Bilancio 2026 prevede l’aumento della cedolare secca dal 21% al 26% per i redditi da affitti brevi gestiti tramite portali online o intermediari immobiliari. L’aliquota ridotta resterebbe applicabile solo in caso di gestione diretta e continuativa da parte del proprietario.

La proposta normativa contenuta nel Ddl di Bilancio 2026 introduce una stretta significativa sulla tassazione degli affitti brevi, con l’obiettivo dichiarato di contrastare l’evasione e riequilibrare il trattamento fiscale tra locazioni tradizionali e turistiche. In particolare, viene previsto l’aumento dell’aliquota della cedolare secca dal 21% al 26% per i redditi derivanti da locazioni di durata inferiore a 30 giorni, qualora il contratto venga gestito tramite portali telematici (es. Airbnb, Booking) o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (agenzie).
La norma si applica anche nel caso in cui, nel corso dell’anno fiscale, venga stipulato anche un solo contratto tramite tali canali: ciò comporta l’applicazione dell’aliquota maggiorata per l’intero periodo d’imposta, senza possibilità di beneficiare della tassazione ridotta per il primo immobile locato.
L’unica eccezione riguarda i proprietari che gestiscono direttamente e in modo continuativo l’attività di locazione, senza alcuna forma di intermediazione, né digitale né fisica. In tal caso, è possibile optare per la cedolare secca al 21%, esercitando l’opzione in dichiarazione dei redditi. Inoltre, in assenza di intermediari, non si applica la ritenuta d’acconto: l’imposta viene versata interamente tramite autoliquidazione.
Dal punto di vista operativo, è fondamentale che il contribuente mantenga coerenza gestionale per tutto l’anno fiscale: anche una singola locazione intermediata comporta la perdita del beneficio. Questo implica una revisione delle modalità di promozione e gestione degli immobili, soprattutto per chi utilizza abitualmente piattaforme online per semplificare le transazioni.
L’impatto atteso è rilevante, considerando che oltre il 90% degli affitti brevi viene oggi gestito tramite portali o agenzie. Di fatto, la misura potrebbe colpire la quasi totalità del mercato regolare, lasciando fuori solo le locazioni gestite in forma privata o quelle non dichiarate.