Partenariato Pubblico-Privato: la cessione di immobili è soggetta a IVA se inserita in un contratto sinallagmatico

Con la Risposta n. 151/2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito un tema di particolare interesse per Comuni, concessionari e operatori economici coinvolti in progetti di riqualificazione urbana tramite partenariato pubblico-privato (PPP).

Un Comune prevedeva, nell’ambito di un contratto di concessione sottoscritto con una società di scopo, la cessione gratuita di immobili (aree edificabili, parte di edifici e parcheggi) quale contributo previsto dall’art. 177, comma 6, del D.lgs. 36/2023, al fine di assicurare l’equilibrio economico-finanziario dell’intervento.

Il Comune chiedeva se tale cessione potesse considerarsi fuori campo IVA per assenza del requisito soggettivo, come spesso accade per operazioni patrimoniali effettuate “iure imperii”.

La risposta dell’Agenzia

L’Agenzia ritiene che l’operazione sia rilevante ai fini IVA, evidenziando che:

• il rapporto tra Comune e concessionario è di natura contrattuale, non autoritativa;
• le cessioni degli immobili sono parte del sinallagma contrattuale del PPP;
• il contratto prevede obblighi reciproci, penali, interessi moratori e clausole risolutive tipiche del diritto privato.

Quindi, anche se formalmente "gratuita", la cessione è una controprestazione nel quadro di un rapporto negoziale, e pertanto rilevante ai fini IVA.

La cessione degli immobili, anche se sotto forma di contributo in natura per assicurare l’equilibrio economico finanziario della concessione, 

• non sconta l’imposta di registro del 9%;
• è soggetta a IVA, come qualsiasi prestazione a fronte di corrispettivo, anche non monetario.

Suggerimenti per enti pubblici e operatori privati

• Attenzione alla struttura contrattuale: se l’operazione avviene in un contesto pattizio, qual è un’operazione di PPP, il regime fiscale sarà diverso rispetto alle alienazioni puramente istituzionali.
• Valutare ex ante gli effetti IVA per evitare impatti imprevisti sui flussi finanziari e sul piano economico del progetto.